Что такое переуступка?
Переуступка не является способом купли-продажи недвижимости — это способ, с помощью которого лишь меняется сторона (покупатель или дольщик) в договоре с застройщиком. То есть новый покупатель, платя деньги по договору переуступки, приобретает права и обязанности по основному договору — договору с застройщиком. Это может быть, к примеру, право требования передачи квартиры и обязанность по выплате суммы договора, внесенной первоначальным покупателем не полностью.
Юристы называют договор уступки права цессией, покупателя по нему — цессионарием, а продавца — цедентом. Иногда, если квартира оплачена не полностью, в данный договор вводятся элементы договора перевода долга (имеется в виду долг перед застройщиком, в т. ч. непросроченный)
Оформление
Продавец обязан передать покупателю все документы, касающиеся первоначального договора. Это может быть сам договор, предварительный договор, дополнительные соглашения к ним, документы, подтверждающие внесение оплаты. Передача оформляется актом, подписанным обеими сторонами договора цессии.
Желательно предварительно осведомиться у застройщика, нет ли за продавцом долгов или неуплаченной пени за просрочку периодических платежей. Последствия просрочки могут быть не только в форме неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на 2 месяца позволяет застройщику отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Таким образом, перед заключением договора цессии необходимо убедиться в действительности получаемых прав и способности застройщика выполнить свое обязательство.
Сама переуступка заключается в письменной форме, причем в отдельных случаях она подлежит государственной регистрации. В тексте цессии обязательно указываются реквизиты (номер и дата) договора, права по которому передаются.
Для оформления сделки в соответствии с требованиями законодательства РФ необходимо собрать следующий пакет документов:
Договор уступки права на недвижимость;
Договор участия в долевом строительстве, на основании которого будет происходить переуступка права;
Согласие супруга на сделку, оформленное у нотариуса.
Особенности переуступки права в зависимости от заключенного с застройщиком договора
Цессионарий фактически заменяет первоначального покупателя в договоре с застройщиком, поэтому по соглашению переуступки он получает лишь тот объем прав, который был у его предшественника. Этот объем может сильно различаться в зависимости от того, по какому договору работает с покупателями застройщик.
ДДУ по ФЗ № 214 или эскроу
У дольщика, заключившего договор долевого участия в строительстве, есть право требовать передачи квартиры в оговоренный договором срок. Поскольку договор долевого участия подлежит государственной регистрации, права дольщик приобретает только с момента такой регистрации. Соответственно, передать права по договору цессии он может только после регистрации договора долевого участия.
Если квартира уже передана, то заключение договора цессии бессмысленно и лишено правовых последствий: застройщик уже выполнил свою обязанность, а дольщик реализовал право по договору ДДУ — переуступать нечего. Чтобы распорядиться квартирой, покупателю нужно лишь зарегистрировать право собственности и воспользоваться обычным договором купли-продажи.
Таким образом, в случае ДДУ переуступка производится с момента регистрации договора до момента передачи квартиры дольщику. Необходимо учитывать, что ФЗ № 214 от 30.12.2004 прямо запрещает передавать права по не полностью оплаченному цедентом договору долевого участия без перевода долга на цессионария.
Гражданское право считает переуступку обязательством дополнительным (акцессорным), вытекающим из основного договора (в данном случае — долевого участия), который подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 389 Гражданского кодекса РФ, если уступаются права по сделке, подлежащей государственной регистрации, то сам договор цессии тоже подлежит государственной регистрации. Таким образом, переуступка прав по договору долевого участия считается заключенной только с момента ее регистрации в Росреестре.
Налоговый аспект
Переуступка права облагается НДФЛ в размере 13% для граждан России и 30% — для иностранцев. При этом Налоговый кодекс РФ предлагает 2 способа снижения налога:
Налоговый вычет. Если речь идет об уступке права по договору долевого участия в строительстве, продавец имеет право на налоговый вычет в пределах 1 млн руб.
Уменьшение суммы дохода от продажи прав по договору долевого участия на сумму оплаты застройщику. В этом случае налогом облагается разница в цене, представляющая чистый доход от указанных операций со строящимся жильем. Если квартира продана по той же цене, по которой была куплена или дешевле, налог, соответственно, платить не надо.
В налоговую инспекцию необходимо до 31 апреля года, идущего сразу за годом получения дохода, подать декларацию 3-НДФЛ, которую нужно заполнить с учетом налогового вычета или разницы в стоимости покупки и продажи. К декларации прилагаются копии документов, подтверждающих право на уменьшение налога. Уплата налога производится до 15 июля следующего года. такое переуступка?
Переуступка не является способом купли-продажи недвижимости — это способ, с помощью которого лишь меняется сторона (покупатель или дольщик) в договоре с застройщиком. То есть новый покупатель, платя деньги по договору переуступки, приобретает права и обязанности по основному договору — договору с застройщиком. Это может быть, к примеру, право требования передачи квартиры и обязанность по выплате суммы договора, внесенной первоначальным покупателем не полностью.
- Продаете квартиру по переуступке- продайте выгодно. Выставить квартиру в продажу можно на нашем сайте.
